Cooperative Living at Scale: Lessons from Berlin
Updated: Oct 28
What is the potential of collaborative housing to address the current housing crisis? I have begun work on a book that will explore different models of collaborative housing across Europe to answer this question. For this I am conducting research visits to several projects in different countries, interviewing residents, architects and cooperative representatives and seeing life in these physical spaces for myself. The different chapters of the book will focus on large cooperatives that are presenting important alternatives to financialized housing in cities in Germany and Switzerland; grassroots initiatives in Spain and Hungary where the cooperative model is relatively new; cooperatives in Vienna and Amsterdam that explicitly aim to bridge differences among residents; collaborative living projects in small towns and rural areas in the UK and France, and of course a chapter on student housing coops. Most recently, this project brought me to Nettelbeckplatz (NBP) in Berlin, a cooperative housing estate with a rich history that shows the possibilities, and challenges, of large-scale collaborative living in urban centres.
**The German version follows the English text (click here)
A neighborhood with a contested history
I make my way to NBP, in Berlin's Wedding district just three S-Bahn stops from the city's Hauptbahnhof, on a sunny September afternoon. The estate, which is home to about 500 residents, is owned by the housing cooperative Berliner Bau- und Wohnungsgenossen-schaft von 1892, better known just as 1892. It’s Berlin’s second-oldest housing coop, established over 120 years ago by a group of wealthy and well-connected upper-class reformers who wanted to provide better living and housing conditions for the working class, alongside paternalistic welfare improvement, ‘help for self-help’ and cultural uplift. Founding members included housing reform advocates and critics of urban land speculation, as well renown architect Alfred Messel, who designed its first buildings. His successor Bruno Taut designed two estates in the early parts of the 20th century that are today under UNESCO World Heritage status, showing the close connection between architectural and social forms of living that have guided 1892 since its beginning.
The square that gives the Nettelbeckplatz estate its name was recently renamed Martha-Ndumbe-Platz, in memory of a Black woman who lived in Berlin and was killed in the Ravensbrück concentration camp in 1944. The square’s former namesake, Joachim Nettelbeck, had been involved in the slave trade and the renaming is just one example of the complex and contested histories embedded in Berlin's urban landscape. The Wedding district, which has long been associated with working-class life and radical politics, is no exception. During the late 19th century, major industrial companies established factories here, attracting thousands of workers who crowded into the notorious Mietskasernen (literally rental barracks) that had sprung up all over Berlin to accommodate the people who moved to the growing metropolis in search of work, making Berlin one of the most populated cities after New York and London. These densely packed apartment buildings, with their multiple dark inner courtyards, resulted in appalling living conditions. But they also housed workshops and small businesses and fostered close-knit communities, political organizations and a strong working-class identity. During the Weimar Republic, Wedding became a stronghold of support for socialist and communist parties, earning it the enduring nickname Red Wedding.
Today, the neighborhood is changing again. Turkish bakeries, kebab shops and grocery stores sit alongside nineteenth-century apartment buildings, post-war housing blocks and newer condominium developments that show the increasing gentrification of the area. A former crematorium has been converted into a popular cultural centre that is attracting artists and other creative professionals to the area. Like in much of Berlin, graffiti covers many walls, and the square itself looks somewhat neglected despite the autumn sunshine.
From urban clearance to cooperative community
The NBP estate occupies a city block on the north-eastern end of the square. The estate has its origins in Berlin's First Urban Renewal Program, a controversial urban planning intervention instituted by the West Berlin government in 1963. Its policy of Kahlschlagsanierung or 'clear-cutting renovation', involved demolishing entire tenement blocks in several Berlin neighborhoods and replacing them with modern developments. Parts of the Wedding, which at that point were surrounded by the newly-erected Berlin Wall, were among them. Although the poor living conditions in the Mietskasernen were widely recognized, critics argued that their wholesale demolition destroyed not only unhealthy buildings but also eradicated established forms of urban life, social relationships and neighborhood identities. These concerns were famously articulated by Wolf Jobst Siedler and Elisabeth Niggemeyer in their 1964 book Die gemordete Stadt (The Murdered City). In response, a new urban policy of more careful urban renewal that aimed to preserve and rehabilitate old buildings began in the 1980s.
It was too late for parts of Wedding however, where 1892 was contracted by the Berlin government to participate in its contested top-down urban clearance program. Between 1975 and 1982, it built a modern estate through a phased construction that allowed some residents of the old buildings to move into the new apartments rather than having to leave the neighborhood. The new houses featured more spacious, light-filled flats with balconies clustered around a shared courtyard and playground. It attracted many young families who were also interested in its cooperative ethos and community life, and only two years after the first residents moved in, they had established a resident committee, created communal facilities and begun organizing social activities.
However, in the 1990s and early 2000s, with aging residents, a neglected estate and decreasing interest in cooperation, NPB lost its character, in keeping with the general physical and social decline of the neigborhood. Formely located in the shadow of the Berlin wall, Wedding is now in the center of Berlin and exposed to changing urban dynamics following Berlin’s unification and more market-oriented urban policies that replaced support for social and affordable housing. This prompted 1892 to embark on a new project of change, which, in marked contrast to the 1970s demolition, was focused on renovating and retrofitting existing buildings, combined with a careful extension that aimed to maintain and renew the estate’s physical infrastructure, generational dynamics and cooperative identity.
Renovation as an opportunity for reinvention
When I arrive at NBP, I am welcomed by Inge, a cooperative historian who co-authored 1892's centenary publication with the renowned German cooperative scholar Klaus Novy. She has also invited Monika, who has been working for many years for the cooperative's management team, and Ali, a long-term active resident who has recently been elected to the cooperative’s supervisory board (*all names have been changed). Sitting around a large table in the estate’s communal room, I learn more about the renovation and the changes it has brought. These combined retrofitting the ageing buildings to improve their environmental performance and modernizing living spaces to provide intergenerational housing and revitalize communal life.
As an anthropologist interested in collaborative housing, I am particularly curious about how residents were involved in the renovation process. Monika explains that the project team invited everybody to meetings about the proposed work. Interest was so high that larger meeting rooms had to be rented to accommodate all residents, who raised concerns about construction impacts, costs, changes to the estate's landscape and the loss of parking spaces. It took more concerted consultations and regular communication from the architects and 1892's CEO to develop residents’ trust in and support for the project. In the end, the consultations resulted in some modifications to the original plans, including additional communal facilities. Nevertheless, some residents would have liked more opportunities to participate directly in the design process, rather than primarily responding to proposals developed by professionals.
Ali recalls that the discussions led to a mixture of 'fear and hope,' with residents worried about the inevitable disruptions but also looking forward to improvements. Some used the opportunity to move into larger or smaller apartments as their family circumstances had changed, showing an important part of 1892’s intergenerational ethos that allows its members to stay in the coops' estates throughout their lives. This meant making physical changes to the built environment to support NBP's older residents, many of whom were still from the original 1970s generation and now needed adjusted features and extra support.
Creating space for different generations
Back at NBP, we are joined by Jens, the project's lead architect, who takes us on a tour of the estate. Before we leave the communal room, Ali proudly shows me a large-screen TV concealed behind sliding panels, used for watching the matches of the local football team and, more recently, children's film screenings. We then visit more shared facilities: a laundry, two gym rooms and a multi-purpose space that can be used for yoga classes, table-tennis tournaments and other gatherings. A notice on the door advertises a new mother-and-baby group. These spaces provide the everyday infrastructure of cooperative living where residents meet, undertake activities together and develop the relationships that form the foundations of collaborative living.
One of the most innovative aspects of the renovation are the formerly open ground-floor areas, originally designed to encourage encounters between residents but becoming increasingly unsafe as the estate declined, which have been enclosed to create adjacent student studios and assisted-living accommodation for older residents. As cooperative members, students can remain in their flats after completing their studies for longer-term housing security. In the assisted-living complex, elderly residents have private bedrooms arranged around shared living and kitchen facilities managed by a professional care company. This allows even those older members with high care needs to remain in their familiar neighborhood.
Jens points out the large windows, recessed from the street by big planters and benches and explains that they became particularly valuable during the COVID-19 pandemic, when relatives could visit loved ones while maintaining physical distance. The front of the flats is clad in corrugated iron, in a nod to the area's industrial history. However, like much of the neighborhood it is covered in graffiti, which is difficult to remove from the cladding. When I ask Jens about it, he shrugs and says 'this is Berlin.'
New living space was also created by converting a former parking garage into 44 new apartments, with projecting balconies that gives the new addition its distinctive look. The apartments range from artist studios to family-sized flats and include accessible accommodation. Altogether, the renovation created approximately 4,200 square meters of additional living space within the estate's existing footprint, largely preserving its open green areas. Costing close to €20 million, it was financed through a combination of the 1892's own equity, its members' financial contributions through cooperative shares and savings, and bank loans partly subsidized by the German Development Bank. The project also won the City of Berlin’s Award for Experimental Housing Innovation Prize, which included subsidies of €1.2 million for the student and assisted living flats.
The result of these physical changes has been a revitalized intergenerational estate where families with young children live alongside older residents, while students and people with additional support needs have become part of its community. This creates its own tensions, as I discover the following morning when I meet Uwe, who heads the resident committee.
The everyday work of living together
Uwe’s third-floor apartment in one of the renovated buildings overlooks the courtyard, and flowers in their final summer bloom are gathered on the large balcony. We soon discover that we both grew up in East Germany, prompting a lively conversation about contemporary German and British politics before turning to NBP’s management. Uwe explains that one of the resident committee's responsibilities is maintaining good neighborly relations. With people of different ages, backgrounds, interests and expectations living close together, disagreements are inevitable. One recurring issue is children playing in the courtyard, the noise of which sometimes bothers the older residents living on the ground floor. While such issues arise in any place where large numbers of people live together, it’s how they are addressed in cooperative housing that is interesting.
The resident committee works with 1892's 'social management' staff to address such issues before they escalate. This means managers like Monika playing an active role, and walking through the estate with her the previous day, it was obvious that many residents are on friendly terms with her. She regularly comes to the monthly Kaffeeklatsch organized by the resident association, where residents gather for coffee, cake and conversation with each other, members of the resident committee and 1892 employees like Monika. This presence, together with the social activities organized by the resident committee which also keep cooperative traditions such as the summer festival alive, provide opportunities for people to get together. Through such active maintenance and care cooperative ideas of solidarity and mutuality are given form and maintained. Both everyday encounters and social occasions facilitate the necessary negotiations, compromises and occasional conflicts. I learn that NPB has been known for its active cooperative participation since its beginnings in the 1970s, today shown with Ali's recent election to 1892's supervisory board, where 2 of its 9 members are now NBP residents.
The role of this board, which is part of 1892's governance structure, is to appoint the management of the coop and oversee its work. Housing cooperatives are democratically-governed organizations where residents are members of the coop and have a say in what happens, although this does not mean that they participate equally in every decision affecting their homes. This is especially true for larger cooperatives like 1892 with its 19,000 members, where representations happens through elected representatives rather than direct democracy. When not everybody goes to meetings or participates in elections and only a small number of people put themselves forward for these mainly volunteer positions or become otherwise actively involved, channels of participation become narrow and democratic principles tenuous. While cooperative ownership creates opportunities for democracy and participation, how this works in practice remains an ongoing question, not only for 1892.
Another of the coop's feature is the longevity of many families; as Monika put it ‘man bleibt am Kiez’ (meaning people stay living here). As cooperative members they buy cooperative shares and pay monthly rents that are generally below comparable market rates. Some NBP apartments also benefit from public subsidies for lower-income households, students and older people. According to Inge, affordability is only part of 1892’s attraction, alongside long-term housing security and stable rents outside the speculative property market that has driven up housing costs all over Berlin. Little wonder that children of existing residents often become cooperative members and future residents. This generational continuity is both a strength and a limitation. It raises a dilemma for established housing cooperatives that provide secure, affordable homes for existing members but also want to make cooperative housing accessible to newcomers. Even with its 7000 apartments, the demand for new spaces is so large that 1892 has closed its waiting list, only admitting new members when a flat is actually available.
There is a corresponding debate in the academic literature about the potential for collaborative housing projects to become inward-looking and homogeneous, caring more about preserving low rents for its existing members than contributing to broader struggles for the right to decent and affordable homes and against the financialization of housing. This struggle is often the more explicit aim of smaller, newer, grassroots housing coops that also exist in Berlin and are supported through umbrella organizations like the Mietshäuser Syndikat. Successful coops like 1892, with their financial and other resources, can do more to support these emerging coops.
Sustainability beyond technology
An important element of the NBP renovation was retrofitting the existing housing stock, which happened through participation in DREEAM, an EU-funded research initiative exploring energy-efficient renovation at the scale of entire housing estates. This work included insulation of roofs and basements, replacement windows, more efficient lifts, upgraded electrical systems and new solar panels. According to DREEAM project documentation, as a result of these changes heating consumption fell by around 20%, which also meant reduced energy bills for residents. Some of them became more involved in the project through interviews, home visits and co-design sessions that explored how they understood energy consumption and what might encourage more sustainable behaviour.
A group of volunteers became 'Green Neighbours' and received materials and training to help others save energy and water. This was supported through sophisticated measuring and display technology in the estate's common areas. However, when during our tour Ali shows me a screen intended to show daily energy consumption, it's black, no longer working. He acknowledges that the environmental program has lost momentum and needs to be more actively managed for people to stay interested and involved. This raises a familiar question in sustainability initiatives: what happens when the funding ends and the researchers leave? Even technological improvements built into physical infrastructures can break, and changes in everyday practices require ongoing engagement and motivation - the same maintenance work that is necessary for cooperative solidarity to continue.
Lessons to learn and questions to ask
The past and present of 1892 and the NBP estate encapsulate several major transformations in Berlin's housing landscape: the destruction of nineteenth-century working-class neighborhoods, the optimism of post-war social housing, the changing politics of the reunified city and financialized housing markets, and current efforts to reconcile affordability with environmental sustainability. The NBP renovation has received international recognition, including a World Habitat Award, for its integrated approach to physical, social and environmental renewal. As I leave the estate, I can see what impressed the judges: careful architectural innovation, energy-efficient retrofitting, a renewed intergenerational housing community. But NBP also demonstrates the challenges of established and large-scale cooperative housing that is trying to balance individual needs and collective interests, democratic participation and professional management, the security of existing members and the inclusion of new ones.
I look forward to learning more about how these challenges are addressed in other collaborative housing initiatives across Europe in the coming months. For now, here are some questions raised by cooperative housing in Berlin:
What can policymakers learn from Berlin's long-established housing cooperatives about treating housing as a social good rather than a financial asset? How can they contribute to creating the conditions for cooperative housing to flourish over generations?
How can housing cooperatives balance long-term affordability with the costs of maintaining, modernising and decarbonising their housing stock? What kinds of public support and financing arrangements could help?
How can practitioners grow cooperative housing without losing its democratic character, including accessibility for new members, and participatory nature for existing residents?#
German: Genossenschaftliches Wohnen im großen Maßstab: Was wir von Berlin lernen können
Welches Potenzial hat gemeinschaftliches Wohnen, zur Bewältigung der gegenwärtigen Wohnungskrise beizutragen? Ich habe begonnen, an einem Buch zu arbeiten, das dieser Frage anhand verschiedener Modelle gemeinschaftlichen Wohnens in Europa nachgeht. Dafür besuche ich Wohnprojekte in unterschiedlichen Ländern, führe Interviews mit Bewohnern/innen, Architekt/innen und Vertreter/innen von Genossenschaften und verschaffe mir selbst einen Eindruck vom Leben in diesen gebauten Räumen. Die einzelnen Kapitel des Buches werden sich mit großen Wohnungsgenossenschaften in Deutschland und der Schweiz beschäftigen, die wichtige Alternativen zum finanzialisierten Wohnungsmarkt in den Städten bieten; mit Basisinitiativen in Spanien und Ungarn, wo das Genossenschaftsmodell noch relativ neu ist; mit Wohnprojekten in Wien und Amsterdam, die ausdrücklich versuchen, Unterschiede zwischen ihren Bewohnerinnen und Bewohnern zu überbrücken; mit gemeinschaftlichen Wohnprojekten in Kleinstädten und ländlichen Regionen Großbritanniens und Frankreichs und natürlich auch mit studentischen Wohnungsgenossenschaften.
Zuletzt führte mich dieses Forschungsprojekt zum Nettelbeckplatz (NBP) in Berlin, einer genossenschaftlichen Wohnanlage mit einer bewegten Geschichte, die sowohl die Möglichkeiten als auch die Herausforderungen gemeinschaftlichen Wohnens im großen Maßstab in urbanen Zentren verdeutlicht.
Ein Stadtviertel mit umkämpfter Geschichte
An einem sonnigen Septembernachmittag mache ich mich auf den Weg zum Nettelbeckplatz im Berliner Stadtteil Wedding, nur drei S-Bahn-Stationen vom Hauptbahnhof entfernt. Die Wohnanlage, in der etwa 500 Menschen leben, gehört der Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892, besser bekannt als „1892“.
Sie ist die zweitälteste Wohnungsgenossenschaft Berlins und wurde vor mehr als 120 Jahren von einer Gruppe wohlhabender und gut vernetzter bürgerlicher Sozialreformer gegründet. Ihr Ziel war es, die Wohn- und Lebensbedingungen der Arbeiterklasse zu verbessern, verbunden mit paternalistischen Vorstellungen sozialer Fürsorge, dem Prinzip der „Hilfe zur Selbsthilfe“ und dem Anspruch auf kulturelle Bildung. Zu den Gründungs-mitgliedern gehörten Verfechter der Wohnungsreform und Kritiker der städtischen Bodenspekulation sowie der bekannte Architekt Alfred Messel, der die ersten Gebäude der Genossenschaft entwarf. Sein Nachfolger Bruno Taut gestaltete im frühen 20. Jahrhundert zwei Wohnsiedlungen, die heute zum UNESCO-Weltkulturerbe gehören. Sie verdeutlichen die enge Verbindung zwischen architektonischer Gestaltung und sozialen Formen des Zusammenlebens, die die 1892 seit ihren Anfängen prägt.
Der Platz, dem die Wohnanlage ihren Namen verdankt, wurde kürzlich in Martha-Ndumbe-Platz umbenannt. Damit wird an eine schwarze Frau erinnert, die in Berlin lebte und 1944 im Konzentrationslager Ravensbrück ermordet wurde. Der frühere Namensgeber, Joachim Nettelbeck, war am Sklavenhandel beteiligt. Die Umbenennung ist nur ein Beispiel für die komplexen und umkämpften Geschichten, die sich in Berlin's Stadtlandschaft eingeschrieben haben. Der Wedding, seit langem mit Arbeiterleben und radikaler Politik verbunden, bildet da keine Ausnahme. Im späten 19. Jahrhundert siedelten sich hier große Industrieunternehmen an, die Tausende Arbeiter anzogen. Diese drängten sich in den berüchtigten Mietskasernen, die überall in Berlin entstanden waren, um die Menschen unterzubringen, die auf der Suche nach Arbeit in die wachsende Metropole strömten. Berlin entwickelte sich damit zu einer der bevölkerungsreichsten Städte nach New York und London. Die dicht bebauten Mietshäuser mit ihren zahlreichen dunklen, ineinander verschachtelten Hinterhöfen boten oft erschreckende Lebensbedingungen. Gleichzeitig beherbergten sie Werkstätten und kleine Gewerbebetriebe und waren Orte enger nachbarschaftlicher Beziehungen, politischer Organisation und einer ausgeprägten Arbeiteridentität. Während der Weimarer Republik entwickelte sich Wedding zu einer Hochburg sozialistischer und kommunistischer Parteien und erhielt seinen bis heute bekannten Beinamen „Roter Wedding“.
Heute befindet sich das Viertel erneut im Wandel. Türkische Bäckereien, Dönerläden und Lebensmittelgeschäfte stehen neben Mietshäusern aus dem 19. Jahrhundert, Wohn-blöcken der Nachkriegszeit und neueren Eigentumswohnanlagen, die von der zunehmenden Gentrifizierung des Stadtteils zeugen. Ein ehemaliges Krematorium wurde in ein beliebtes Kulturzentrum umgewandelt, das Künstler/innen sowie andere Kreativ-schaffende anzieht. Wie in vielen Teilen Berlins sind zahlreiche Wände mit Graffiti bedeckt, und der Platz selbst wirkt trotz der herbstlichen Sonne etwas vernachlässigt.
Von der Kahlschlagsanierung zur genossenschaftlichen Gemeinschaft
Die Wohnanlage am Nettelbeckplatz nimmt einen Häuserblock am nordöstlichen Ende des Platzes ein. Ihre Entstehung geht auf das Erste Stadterneuerungsprogramm Berlins zurück, eine umstrittene stadtplanerische Maßnahme, die der West-Berliner Senat 1963 einführte.
Die damit verbundene Politik der „Kahlschlagsanierung“ sah vor, ganze Mietshausblöcke in mehreren Berliner Stadtteilen abzureißen und durch moderne Neubauten zu ersetzen. Dazu gehörten auch Teile des Weddings, die damals von der gerade errichteten Berliner Mauer umgeben waren. Obwohl die schlechten Wohnverhältnisse in den Mietskasernen allgemein bekannt waren, kritisierten Gegner dieser Politik, dass durch den flächendeckenden Abriss nicht nur ungesunde Gebäude beseitigt, sondern auch gewachsene städtische Lebensformen, soziale Beziehungen und nachbarschaftliche Identitäten zerstört wurden. Diese Kritik brachten Wolf Jobst Siedler und Elisabeth Niggemeyer 1964 in ihrem bekannten Buch Die gemordete Stadt eindringlich zum Ausdruck. Als Reaktion darauf setzte sich ab den 1980er-Jahren eine neue Stadtentwicklungspolitik der „behutsamen Stadterneuerung“ durch, die auf den Erhalt und die Sanierung bestehender Gebäude setzte.
Für Teile des Weddings kam dieser Wandel jedoch zu spät. Die 1892 war vom Berliner Senat beauftragt worden, sich an dem umstrittenen, von oben gesteuerten Abriss- und Neubauprogramm zu beteiligen. Zwischen 1975 und 1982 errichtete sie in mehreren Bauabschnitten eine moderne Wohnanlage. Die schrittweise Umsetzung ermöglichte es zumindest einigen Bewohnerinnen und Bewohnern der alten Häuser, in die neuen Wohnungen umzuziehen, anstatt das Viertel verlassen zu müssen. Die Neubauten boten großzügigere, lichtdurchflutete Wohnungen mit Balkonen, die sich um einen gemeinsamen Innenhof mit Spielplatz gruppierten. Die Anlage zog viele junge Familien an, die sich auch für den genossenschaftlichen Gedanken und das gemeinschaftliche Leben interessierten.
Bereits zwei Jahre nach dem Einzug der ersten Bewohnerinnen und Bewohner hatten diese einen Bewohnerausschuss gegründet, Gemeinschaftsräume eingerichtet und begonnen, gemeinsame Aktivitäten zu organisieren.
In den 1990er- und frühen 2000er-Jahren verlor die Anlage jedoch zunehmend ihren gemeinschaftlichen Charakter. Die Bewohnerschaft alterte, die Gebäude wurden vernachlässigt und das Interesse an genossenschaftlicher Beteiligung nahm ab. Diese Entwicklung spiegelte den allgemeinen baulichen und sozialen Niedergang des Viertels wider. Einst im Schatten der Berliner Mauer gelegen, befindet sich Wedding heute mitten in Berlin und ist den veränderten städtischen Dynamiken nach der Wiedervereinigung ausgesetzt. Hinzu kam eine zunehmend marktorientierte Stadtentwicklungspolitik, die die frühere Förderung des sozialen und bezahlbaren Wohnungsbaus ablöste. Vor diesem Hintergrund begann die 1892 ein neues Erneuerungsprojekt. Im deutlichen Gegensatz zu den Abrissmaßnahmen der 1970er-Jahre konzentrierte es sich auf die Sanierung und energetische Modernisierung der bestehenden Gebäude sowie eine behutsame bauliche Erweiterung. Ziel war es, die bauliche Infrastruktur, die generationenübergreifende Zusammensetzung der Bewohnerschaft und die genossenschaftliche Identität der Wohnanlage zu erhalten und zu erneuern.
Sanierung als Chance für einen Neuanfang
Bei meiner Ankunft am Nettelbeckplatz werde ich von Inge begrüßt, einer Genossenschaft-historikerin, die gemeinsam mit dem bekannten deutschen Genossenschaftsforscher Klaus Novy die Festschrift zum hundertjährigen Bestehen der 1892 verfasst hat. Sie hat auch Monika eingeladen, die seit vielen Jahren im Management der Genossenschaft arbeitet, sowie Ali, einen langjährigen engagierten Bewohner, der kürzlich in den Aufsichtsrat der Genossenschaft gewählt wurde. (Alle Namen wurden geändert.) An einem großen Tisch im Gemeinschaftsraum der Wohnanlage erfahre ich mehr über die Sanierung und die damit verbundenen Veränderungen. Diese umfassten sowohl die energetische Ertüchtigung der alternden Gebäude als auch die Modernisierung der Wohnräume, um generationen-übergreifendes Wohnen zu ermöglichen und das Gemeinschaftsleben neu zu beleben.
Als Anthropologin, die sich mit gemeinschaftlichem Wohnen beschäftigt, interessiert mich besonders, wie die Bewohner/innen in den Sanierungsprozess einbezogen wurden.
Monika erklärt, dass das Projektteam alle zu Informations- und Diskussionsveranstaltungen über die geplanten Arbeiten eingeladen hatte. Das Interesse war so groß, dass größere Veranstaltungsräume angemietet werden mussten, um allen Platz zu bieten. Die Bewohner/innen äußerten Bedenken hinsichtlich der Belastungen durch die Bauarbeiten, der Kosten, der Veränderungen des Wohnumfelds und des Wegfalls von Parkplätzen. Erst durch intensivere Konsultationen und eine regelmäßige Kommunikation seitens der Architekten und des Vorstands der 1892 gelang es, Vertrauen und Unterstützung für das Projekt aufzubauen. Letztlich führten die Gespräche zu einigen Änderungen der ursprünglichen Pläne, darunter zusätzliche Gemeinschaftseinrichtungen. Dennoch hätten sich manche Bewohner/innen gewünscht, stärker direkt am Entwurfsprozess beteiligt zu werden, anstatt hauptsächlich auf Vorschläge von Fachleuten reagieren zu können.
Ali erinnert sich, dass die Diskussionen von einer Mischung aus „Angst und Hoffnung“ geprägt waren. Einerseits fürchteten die Menschen die unvermeidlichen Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten, andererseits freuten sie sich auf die Verbesserungen. Einige nutzten die Gelegenheit, in größere oder kleinere Wohnungen umzuziehen, weil sich ihre familiären Lebensumstände verändert hatten. Darin zeigt sich ein wichtiger Bestandteil des generationenübergreifenden Selbstverständnisses der 1892: die Mitglieder sollen möglichst ihr ganzes Leben in den Wohnanlagen der Genossenschaft bleiben können. Dafür waren auch bauliche Anpassungen notwendig, um die älteren Bewohnerinnen und Bewohner am Nettelbeckplatz zu unterstützen. Viele von ihnen gehörten noch zur ersten Bewohnergeneration aus den 1970er-Jahren und benötigten inzwischen barriereärmere Wohnungen und zusätzliche Hilfsangebote.
Wohnraum für unterschiedliche Generationen schaffen
Zurück am Nettelbeckplatz stößt Jens zu uns, der leitende Architekt des Projekts, und führt uns durch die Wohnanlage. Bevor wir den Gemeinschaftsraum verlassen, zeigt mir Ali stolz einen großen Fernseher, der hinter Schiebewänden verborgen ist. Er wird für die Über-tragung der Spiele der örtlichen Fußballmannschaft genutzt und neuerdings auch für Kinderfilmvorführungen. Anschließend besichtigen wir weitere Gemeinschafts-einrichtungen: einen Waschraum, zwei Fitnessräume und einen Mehrzweckraum, der für Yogakurse, Tischtennisturniere und andere Veranstaltungen genutzt werden kann. An der Tür hängt ein Aushang für eine neue Mutter-Kind-Gruppe. Diese Räume bilden die alltägliche Infrastruktur genossenschaftlichen Wohnens. Hier begegnen sich die Bewohner/innen, unternehmen gemeinsam etwas und entwickeln die sozialen Beziehungen, die das Fundament gemeinschaftlichen Zusammenlebens bilden.
Zu den innovativsten Aspekten der Sanierung gehört die Umgestaltung der ursprünglich offenen Erdgeschossbereiche. Diese waren einst als Orte der Begegnung konzipiert worden, hatten sich mit dem Niedergang der Anlage jedoch zunehmend zu unsicheren Bereichen entwickelt. Sie wurden nun geschlossen und in nebeneinanderliegende Studierendenapartments und betreute Wohnangebote für ältere Menschen umgewandelt.
Als Genossenschaftsmitglieder können Studierende auch nach Abschluss ihres Studiums in ihren Wohnungen bleiben und dadurch langfristige Wohnsicherheit gewinnen.
Im Bereich für betreutes Wohnen verfügen ältere Bewohnerinnen und Bewohner über private Schlafzimmer, die um gemeinschaftliche Wohn- und Küchenbereiche angeordnet sind. Die Betreuung wird von einem professionellen Pflegedienst übernommen. Dadurch können selbst ältere Genossenschaftsmitglieder mit hohem Pflegebedarf in ihrem vertrauten Wohnumfeld bleiben.
Jens weist auf die großen Fenster hin, die durch breite Pflanzkübel und Sitzbänke etwas von der Straße zurückgesetzt sind. Er erklärt, dass sie sich während der COVID-19-Pandemie als besonders wertvoll erwiesen, weil Angehörige ihre Liebsten besuchen konnten, ohne den notwendigen Abstand zu unterschreiten. Die Fassaden sind mit Cortenstahl verkleidet, eine Anspielung auf die industrielle Geschichte des Viertels. Allerdings sind sie, wie so vieles in der Nachbarschaft, mit Graffiti bedeckt, die sich von der Verkleidung nur schwer entfernen lassen. Als ich Jens darauf anspreche, zuckt er mit den Schultern und sagt: „Das ist Berlin.“
Zusätzlicher Wohnraum entstand auch durch den Umbau eines ehemaligen Parkhauses zu 44 neuen Wohnungen. Die weit auskragenden Balkone verleihen diesem Neubau sein charakteristisches Aussehen. Das Wohnungsangebot reicht von Künstlerateliers bis zu familiengerechten Wohnungen und umfasst auch barrierefreie Unterkünfte. Insgesamt entstanden durch die Sanierung rund 4.200 Quadratmeter zusätzlicher Wohnfläche innerhalb der bestehenden Grundstücksgrenzen, wobei die offenen Grünflächen weitgehend erhalten blieben. Das Projekt kostete knapp 20 Millionen Euro und wurde durch eine Kombination aus Eigenkapital der 1892, finanziellen Beiträgen ihrer Mitglieder in Form von Genossenschaftsanteilen und Spareinlagen sowie Bankdarlehen finanziert, die teilweise durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert wurden. Darüber hinaus erhielt das Projekt den Berliner Preis für experimentellen Wohnungsbau, verbunden mit Fördermitteln in Höhe von 1,2 Millionen Euro für die Studierendenwohnungen und das betreute Wohnen.
Das Ergebnis dieser baulichen Veränderungen ist eine wiederbelebte, generationen-bergreifende Wohnanlage, in der Familien mit kleinen Kindern neben älteren Menschen leben und in der auch Studierende sowie Menschen mit zusätzlichem Unterstützungs-bedarf Teil der Gemeinschaft geworden sind. Doch diese Vielfalt bringt auch Spannungen mit sich, wie ich am nächsten Morgen erfahre, als ich Uwe treffe, den Vorsitzenden des Siedlungsausschusses.
Die alltägliche Arbeit des Zusammenlebens
Uwes Wohnung im dritten Stock eines der sanierten Gebäude blickt auf den Innenhof. Auf dem großen Balkon stehen Blumen in ihrer letzten sommerlichen Blüte. Wir stellen schnell fest, dass wir beide in Ostdeutschland aufgewachsen sind, was zu einer lebhaften Unterhaltung über die aktuelle deutsche und britische Politik führt, bevor wir uns der Verwaltung und dem Gemeinschaftsleben am Nettelbeckplatz zuwenden. Uwe erklärt, dass eine der Aufgaben des Siedlungsausschusses darin besteht, gute nachbarschaftliche Beziehungen zu fördern und zu erhalten. Wo Menschen unterschiedlichen Alters, verschiedener Herkunft und mit unterschiedlichen Interessen und Erwartungen eng zusammenleben, sind Meinungsverschiedenheiten unvermeidlich. Ein wiederkehrendes Thema sind spielende Kinder im Innenhof, deren Lärm manche der älteren Bewohnerinnen und Bewohner im Erdgeschoss stört. Solche Konflikte gibt es überall dort, wo viele Menschen zusammenleben. Interessant ist jedoch, wie in einer Wohnungsgenossenschaft damit umgegangen wird.
Der Siedlungsausschuss arbeitet eng mit dem Sozialmanagement der 1892 zusammen, um solche Probleme anzusprechen, bevor sie eskalieren. Das bedeutet, dass Mitarbeiterinnen wie Monika eine aktive Rolle spielen. Schon bei unserem Rundgang am Vortag war offensichtlich, dass sie mit vielen Bewohner/innen einen freundschaftlichen Umgang pflegt. Sie nimmt regelmäßig am monatlichen Kaffeeklatsch teil, den die Siedlungsausschuss organisiert. Dort kommen die Menschen bei Kaffee und Kuchen miteinander ins Gespräch, ebenso mit Mitgliedern des Siedlungsausschusses und Beschäftigten der 1892 wie Monika. Diese Präsenz und die vom Siedlungsausschuss organisierten Aktivitäten, zu denen auch traditionelle genossenschaftliche Veranstaltungen wie das Sommerfest gehören, schaffen Gelegenheiten zur Begegnung. Durch diese aktive Pflege des Gemeinschaftslebens werden genossenschaftliche Ideale wie Solidarität und Gegenseitigkeit im Alltag mit Leben gefüllt und aufrechterhalten. Sowohl alltägliche Begegnungen als auch gemeinsame Veranstaltungen schaffen Raum für die notwendigen Aushandlungsprozesse, Kompromisse und gelegentlichen Konflikte. Ich erfahre, dass der Nettelbeckplatz bereits seit seinen Anfängen in den 1970er-Jahren für eine besonders aktive genossenschaftliche Beteiligung bekannt ist. Das zeigt sich auch heute in Ali's jüngster Wahl in den Aufsichtsrat der 1892, in dem nun zwei der neun Mitglieder in der Wohnanlage am Nettelbeckplatz leben.
Der Aufsichtsrat ist Teil der genossenschaftlichen Organisationsstruktur. Zu seinen Aufgaben gehört es, den Vorstand zu bestellen und dessen Arbeit zu überwachen.
Wohnungsgenossenschaften sind demokratisch organisierte Unternehmen, in denen die Bewohner/innen zugleich Mitglieder sind und mitbestimmen können, was geschieht. Das bedeutet allerdings nicht, dass sie an allen Entscheidungen, die ihr Zuhause betreffen, gleichermaßen beteiligt sind. Dies gilt insbesondere für große Genossenschaften wie die 1892 mit ihren 19.000 Mitgliedern, in denen Mitbestimmung vor allem über gewählte Vertreter/innen und weniger durch direkte Demokratie erfolgt. Wenn nicht alle Mitglieder an Versammlungen oder Wahlen teilnehmen und sich nur wenige für die überwiegend ehrenamtlichen Ämter zur Verfügung stellen oder anderweitig aktiv engagieren, verengen sich die Möglichkeiten der Mitbestimmung und die demokratischen Prinzipien geraten unter Druck. Genossenschaftliches Eigentum schafft zwar Möglichkeiten für Demokratie und Partizipation, doch wie diese in der Praxis verwirklicht werden, bleibt eine fortwährende Herausforderung – nicht nur für die 1892.
Ein weiteres Merkmal der Genossenschaft ist die lange Wohndauer vieler Familien. Wie Monika es ausdrückt: „Man bleibt am Kiez.“ Als Genossenschaftsmitglieder erwerben die Bewohner/innen Geschäftsanteile und zahlen monatliche Nutzungsentgelte, die in der Regel unter vergleichbaren Marktmieten liegen. Einige Wohnungen am Nettelbeckplatz profitieren zudem von öffentlichen Fördermitteln für einkommensschwache Haushalte, Studierende und ältere Menschen. Laut Inge ist die Bezahlbarkeit jedoch nur ein Teil der Attraktivität der 1892. Ebenso wichtig sind die langfristige Wohnsicherheit und stabile Nutzungsentgelte außerhalb des spekulativen Immobilienmarktes, der die Wohnkosten in ganz Berlin in die Höhe getrieben hat. Kein Wunder also, dass Kinder bestehender Bewohnerinnen und Bewohner häufig selbst Genossenschaftsmitglieder und später auch Bewohner werden. Diese generationenübergreifende Kontinuität ist zugleich eine Stärke und eine Einschränkung.
Sie verweist auf ein Dilemma etablierter Wohnungsgenossenschaften: einerseits bieten sie ihren bestehenden Mitgliedern sichere und bezahlbare Wohnungen, andererseits möchten sie genossenschaftliches Wohnen auch neuen Interessierten zugänglich machen.
Obwohl die 1892 über rund 7.000 Wohnungen verfügt, ist die Nachfrage nach freien Wohnungen so groß, dass sie ihre Warteliste geschlossen hat und neue Mitglieder nur noch aufnimmt, wenn tatsächlich eine Wohnung verfügbar ist. In der wissenschaftlichen Literatur wird entsprechend diskutiert, inwieweit gemeinschaftliche Wohnprojekte Gefahr laufen, sich nach innen abzuschotten und sozial homogen zu werden. Dabei besteht die Gefahr, dass sie sich stärker auf den Erhalt niedriger Wohnkosten für ihre bestehenden Mitglieder konzentrieren, als sich an breiteren gesellschaftlichen Auseinandersetzungen für das Recht auf angemessenen und bezahlbaren Wohnraum und gegen die Finanzialisierung des Wohnens zu beteiligen. Gerade diese Auseinandersetzung ist häufig ein ausdrückliches Ziel kleinerer, jüngerer und basisdemokratisch organisierter Wohnungsgenossenschaften, wie sie auch in Berlin existieren und durch Dach-organisationen wie das Mietshäuser Syndikat unterstützt werden. Erfolgreiche Genossenschaften wie die 1892 könnten mit ihren finanziellen und anderen Ressourcen mehr dazu beitragen, solche neuen Initiativen zu unterstützen.
Nachhaltigkeit ist mehr als Technologie
Ein wichtiger Bestandteil der Sanierung am Nettelbeckplatz war die energetische Modernisierung des bestehenden Gebäudebestands. Sie erfolgte im Rahmen von DREEAM, einem EU-finanzierten Forschungsprojekt, das untersuchte, wie sich die Energieeffizienz durch Sanierungsmaßnahmen auf der Ebene ganzer Wohnanlagen verbessern lässt. Zu den Maßnahmen gehörten die Dämmung von Dächern und Kellern, der Austausch von Fenstern, effizientere Aufzüge, die Modernisierung der Elektroinstallationen und die Installation neuer Solaranlagen. Laut der Projektdokumentation von DREEAM sank der Heizenergieverbrauch infolge dieser Maßnahmen um etwa 20 Prozent, was auch zu geringeren Energiekosten für die Bewohnerinnen und Bewohner führte. Einige von ihnen beteiligten sich intensiver am Projekt, durch Interviews, Hausbesuche und gemeinsame Gestaltungsworkshops. Dabei wurde untersucht, wie sie ihren Energieverbrauch wahrnehmen und was sie zu einem nachhaltigeren Verhalten motivieren könnte.
Eine Gruppe Freiwilliger wurde zu sogenannten „Grünen Nachbarn“ ausgebildet. Sie erhielten Materialien und Schulungen, um andere Bewohnerinnen und Bewohner beim Energie- und Wassersparen zu unterstützen. Begleitet wurde dies durch eine ausgefeilte Mess- und Anzeigetechnologie in den Gemeinschaftsbereichen der Wohnanlage. Als Ali mir während unseres Rundgangs jedoch einen Bildschirm zeigt, auf dem eigentlich der tägliche Energieverbrauch angezeigt werden soll, bleibt dieser schwarz. Er funktioniert nicht mehr. Ali räumt ein, dass das Umweltprogramm inzwischen an Schwung verloren hat und aktiver betreut werden müsste, damit die Menschen interessiert und engagiert bleiben.
Das wirft eine bekannte Frage auf, die sich bei vielen Nachhaltigkeitsinitiativen stellt: Was passiert, wenn die Fördermittel auslaufen und die Forschenden das Projekt verlassen?
Selbst technische Verbesserungen, die fest in die bauliche Infrastruktur integriert sind, können ausfallen. Und Veränderungen alltäglicher Verhaltensweisen erfordern kontinuierliche Beteiligung und Motivation – genau jene beständige Pflege und Arbeit, die auch notwendig ist, um genossenschaftliche Solidarität lebendig zu halten.
Erkenntnisse und offene Fragen
Die Vergangenheit und Gegenwart der 1892 und ihrer Wohnanlage am Nettelbeckplatz spiegeln einige der großen Umbrüche in der Berliner Wohnungsgeschichte wider: die Zerstörung der Arbeiterquartiere des 19. Jahrhunderts, den Optimismus des sozialen Wohnungsbaus der Nachkriegszeit, die veränderte Wohnungspolitik der wiedervereinigten Stadt und die Finanzialisierung der Wohnungsmärkte sowie die heutigen Bemühungen, Bezahlbarkeit und ökologische Nachhaltigkeit miteinander zu vereinbaren. Die Sanierung am Nettelbeckplatz hat für ihren integrierten Ansatz der baulichen, sozialen und ökologischen Erneuerung internationale Anerkennung erhalten, darunter einen World Habitat Award. Als ich die Wohnanlage verlasse, kann ich gut nachvollziehen, was die Jury beeindruckt hat: behutsame architektonische Innovationen, energieeffiziente Sanierungsmaßnahmen und eine neu belebte generationenübergreifende Wohngemeinschaft.
Doch der Nettelbeckplatz verdeutlicht auch die Herausforderungen, vor denen etablierte, große Wohnungsgenossenschaften stehen: sie müssen individuelle Bedürfnisse und kollektive Interessen, demokratische Mitbestimmung und professionelles Management sowie die Wohnsicherheit bestehender Mitglieder und die Offenheit gegenüber neuen Interessierten miteinander in Einklang bringen. Ich freue mich darauf, in den kommenden Monaten mehr darüber zu erfahren, wie andere gemeinschaftliche Wohnprojekte in Europa mit diesen Herausforderungen umgehen.
Vorerst möchte ich einige Fragen aufwerfen, die sich aus dem Beispiel des genossen-schaftlichen Wohnens in Berlin ergeben:
1. Was können politische Entscheidungsträger/innen von den traditionsreichen Berliner Wohnungsgenossenschaften darüber lernen, Wohnraum als soziales Gut statt als Finanzanlage zu behandeln? Wie können sie Rahmenbedingungen schaffen, unter denen genossenschaftliches Wohnen über Generationen hinweg gedeihen kann?
2. Wie können Wohnungsgenossenschaften langfristige Bezahlbarkeit mit den Kosten für Instandhaltung, Modernisierung und Dekarbonisierung ihres Gebäudebestands vereinbaren? Welche Formen öffentlicher Förderung und welche Finanzierungsmodelle könnten dabei helfen?
3. Wie können Teilnehmer/innen genossenschaftliches Wohnen ausbauen, ohne seinen demokratischen und partizipativen Charakter zu verlieren? Wie lässt sich dabei sowohl der Zugang für neue Mitglieder als auch die Mitbestimmung der bestehenden Bewohnerschaft sichern?
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